“A crise da habitação nas grandes cidades” é o nome do ‘policy paper’ assinado por três economistas para a Fundação Francisco Manuel dos Santos, alertando que é “provável” manter-se a degradação do acesso a casas para morar, quer no arrendamento, quer na compra.
O estudo, que foi publicado esta quinta-feira, 27 de julho, procurou compreender como é que o mercado da habitação tem evoluído, especialmente face à pandemia e ao aumento do custo de vida. Uma das conclusões é que, mesmo tendo havido contração económica durante o período da Covid-19, “os preços das casas continuaram a subir em Portugal”.
“Os modelos utilizados na análise indicam que os preços da habitação em Portugal estão acima do que seria explicado pelos fatores macroeconómicos, sugerindo uma possível sobrevalorização do preço das casas. Identificaram-se períodos de exuberância nos preços da habitação em Lisboa e no Porto, que se mantêm no final de 2022”, referem Rita Fraque Lourenço, Paulo M. M. Rodrigues e Hugo de Almeida Vilares, no sumário.
O período analisado para este estudo foi entre 1996 e 2022, mas alguns dos dados mostram como a crise da habitação se agravou substancialmente nos últimos cinco anos. A subida dos preços das casas superou os aumentos salariais, tornando cada vez mais difícil ter acesso ao mercado habitacional. Um dos problemas principais foi o “rendimento necessário para adquirir uma habitação” ter aumentado “consideravelmente nos últimos anos”.
O estudo demonstra que o capital inicial necessário para dar entrada na compra de uma casa — valor sem o qual os bancos não fazem empréstimos — aumentou de cerca de 30 mil para 56 mil euros no concelho de Lisboa, e de 16 mil para 37 mil no concelho do Porto, entre 2017 e 2022. No último ano, “a inflação elevada e o aumento das taxas de juro em 2022 alteraram as decisões de consumo das famílias, levando a um menor recurso ao crédito à habitação”.
Como resultado, há menos jovens a pedirem empréstimos para comprar casa e houve um envelhecimento na média etária dos agregados familiares. Para isto também contribuiu “um aumento do investimento estrangeiro em imóveis, principalmente de cidadãos europeus”. Outra causa do encarecimento das habitações foi um aumento do “uso do parque habitacional para atividades turísticas”, ou seja, para alojamento local.
O relatório, contudo, não aponta apenas problemas na procura. No que toca à oferta, é referido como a última década foi “marcada por uma redução na construção de casas novas”. Isso explica-se com “o foco na reabilitação urbana, que é um processo mais demorado e complexo, às restrições financeiras no setor da construção e às cicatrizes no setor resultantes da crise financeira internacional de 2008-2009 e da crise da dívida soberana em 2010-2012”.
No entanto, também são feitas críticas implícitas à governação, enumerando fatores dissuasores da construção de casas. Entre os problemas constam a “morosidade dos processos e excesso de burocracia no desenvolvimento de projetos imobiliários”, a “pouca estabilidade na regulação imobiliária, com frequentes alterações do quadro legal” e que “gera falta de confiança e afasta potenciais investidores e a “carga tributária elevada no setor imobiliário”.
Como resolver o problema?
Os três economistas frisam que “não existem soluções imediatas para o problema de acessibilidade, que previsivelmente continuará a agravar-se nos próximos anos”. No entanto, há medidas de curto prazo que devem ser aplicadas no imediato para apoiar as famílias em situação mais fragilidade.
São recomendadas a subsidiação das famílias mais focada no arrendamento e a concessão de apoios aos proprietários para responder às subidas das taxas de juro. Os especialistas consideram também que pode haver um eventual controlo de rendas, mas este deve ser “de curta duração, circunscrito a limitação de crescimento de rendas, e idealmente complementado com um regime mais flexível de proteção de arrendatários a implementar no médio prazo”.
“Preocupa-nos em particular a adoção de controlo de rendas, dados os impactos de médio prazo descritos na literatura”, alertam os autores do estudo, referindo que, “sendo o risco de efeitos negativos particularmente elevado, a ser equacionada a sua introdução, deve sê-lo no contexto de um pacote de medidas coeso e temporalmente previsível e confiável”.
Por outro lado, as restrições do lado da procura, nomeadamente ao alojamento local e à compra de casas por estrangeiros podem também ser contraproducentes. “Possíveis restrições à aquisição ou ao arrendamento por estrangeiros que o Estado português poderia implementar não afetam o universo maioritário deste segmento da procura, e teriam previsivelmente um impacto muito reduzido”.
A médio e longo prazo, o estudo defende “uma estratégia assente na expansão da oferta efetiva, num aumento da sua elasticidade, num planeamento das cidades que queremos ter, numa política integrada de provisão de sistemas de transportes sustentáveis e de bens e serviços públicos”.
